Эмфитевзис или аренда земельного участка?

emphyteusis

Эмфитевзис или аренда земельного участка?

В последние время согласно данным Госгеокадастра Украины и Министерства юстиции в Украине наблюдается позитивная динамика заключения договоров эмфитевзиса.

Рассмотрим отличия между договором эмфитевзиса и договором аренды (см. табл.).

Договор эмфитевзиса Договор аренды
Форма заключения договора Письменная Письменная
Форма договора Законодательством
не урегулирована
Типовая форма, утвержденная постановлением КМУ
от 03 марта 2004 г. № 220
Нотариальное удостоверение Не нуждается, но возможно по согласованию сторон Не нуждается, но возможно по согласованию сторон
Государственная регистрация Подлежит Подлежит
Максимальный срок
действия договора
Без ограничений для земель частной собственности, и не более 50 лет – для земель государственной и коммунальной собственности Не более 50 лет
Существенные условия договора Законодательством
не определены
Определены ст. 15 Закона
Украины «Об аренде земли»
Целевое назначение
земельного участка
Сельскохозяйственное Любое целевое назначение
Форма платы за пользование землей По договоренности сторон В денежной (для земель государственной и коммунальной собственности исключительно) или в натуральной форме.
Порядок расчета
платы за пользование
По договоренности сторон По договоренности сторон для земель частной собственности.
В процентах от нормативной денежной
оценки земли по НКУ для земель государственной и коммунальной собственности.
Сроки внесения платы
за пользование землей
Для земель частной собственности — по договоренности сторон, возможна выплата единовременно за весь период пользования или заранее за несколько лет.

Для земель государственной и коммунальной собственности — по договоренности сторон.

Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – согласно НКУ.

Порядок
обретения права
Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов.

Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов.

Отчуждение права
пользования
землепользователем
другим лицам
Земель частной собственности — может быть отчуждено.

Земель государственной и коммунальной собственности – не может быть отчуждено, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения.

Не может быть отчуждено (отчуждается только собственником).

Может передаваться в субаренду – по договоренности сторон.

Залог (ипотека) Можно передать в залог (ипотеку) Нельзя
Наследование Нельзя Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено в порядке наследования
Налогообложение Законодательством не предусмотрено Предусмотрено НКУ

Прежде всего, эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ), когда аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (ст. 1 ЗУ «Об аренде земли»).

В отличие от аренды земли, для эмфитевзиса не существует ни типичного договора, ни определенного законом перечня существенных условий договора.

Отсутствие типичного договора и широкой практики применения эмфитевзиса повышает риски, связанные с  некачественным составлением договора и возможным неоднозначным толкованием условий, что может привести в дальнейшем к проблемам в осуществлении своего права. В договор эмфитевзиса государство практически не вмешивается, а это означает, что согласование его условий лежит в плоскости договоренностей собственника и сельхозпроизводителя.

Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательных приложений (дополнений) к договору эмфитевзиса. Однако целесообразно всё-таки добавлять к договору:

1) кадастровый план земельного участка;

2) копии правоустанавливающих документов на землю (государственного акта или свидетельства на право собственности)

3) копии документов о регистрации права собственности на земельный участок (извлечение из Государственного земельного кадастра и из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и  их обременений);

4) акт приема-передачи земельного участка.

Наличие этих документов уменьшит риски возникновения споров по договору.

Кадастровый номер земельного участка также необходимо в обязательном порядке указать  в договоре эмфитевзиса, что понадобится для его государственной регистрации.

Стоит отметить, что поскольку эмфитевзис — это право пользования земельным участком (недвижимым имуществом) и допускает строительство недвижимости (только объектов сельхозназначения), то он может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 ЗУ «Про ипотеку».

Особенности налогообложения, связанные с использованием эмфитевзиса, законодательством не установлены, в отличии от налогообложения аренды земучастка.

Стоит отметить, что аренда и эмфитевзис – это два взаимоисключающих вида пользования земельным участком. Если земля в аренде – договор эмфитевзиса на нее заключить нельзя. Если заключен договор эмфитевзиса, то эту землю уже невозможно сдать в аренду!

Какие же проблемы и неразберихи могут встретиться во время заключения  договора эмфитевзиса? Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей, вплоть до потери участка.

Более того, законодательство не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на всё построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.

Так же отдельного внимания требуют «региональные особенности» землеустройства, которые должны быть учтены для успешного и плодотворного ведения сельхоздеятельности на земельном участке.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и избежать подобных проблем советуем обратиться к юристу Альянса за консультацией.

Юридический Альянс «Правосознание»

Анастасия Губанова