Мораторий на продажу сельхоз земли.
В четверг, 6 октября 2016 года мораторий на продажу сельхоз земли был продлён до 1 января 2018. В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки свободного рынка сельхоз земли на данный момент.
Преимущества.
1. В нынешних условиях существования моратория единственным выходом для крестьянина – сдача пая в аренду. Доступные альтернативы отсутствуют, это приводит к мизерной арендной плате – около тысячи гривен. Существуют исключения, арендная плата может составлять даже 2000-3000 за гектар, но в условиях нынешнего курса доллара эта разница не так уж и велика. С учётом того что средний размер пая около 4 гектар, поступления от арендной платы вряд ли существенно изменят положения крестьянина. Эта ситуация изменится при снятии моратория.
2. Крестьяне пожилого возраста, у которых нет наследников, могут быть заинтересованы в продаже земельных паёв для того, чтоб улучшить своё имущественное положение. При снятии моратория они смогут реализовать это право.
3. Сельскохозяйственные производители работают на земле, которая им не принадлежит. По этой причине им не интересны не только в коренные улучшения земли (лесополосы, мелиоративные сооружения и т.д.), но и в экономном её использовании. Ничего не говорится о элементарных требованиях по севообороту и негативном явлении использования наиболее прибыльных, но истощающих почву культур (подсолнечника, кукурузы) несколько лет подряд. По этим причинам реальные цены будут очень разниться по регионам и сформируют их не только спрос и предложение, но и данные агро экспертизы, без которых землю не будут покупать. При отсутствии моратория покупатели будут заинтересованы в поддержании земли в надлежащем состоянии.
4. Сегодня владельцы паёв, фактически находятся в разновидности крепостного положения – они имеют активы, которыми не могут полноценно распоряжаться. Отсутствие альтернатив приводит к тому, что аренда за земельные паи очень низка. Сейчас, цена такого актива как земля ограничена многими факторами: сам мораторий, недавно введённый минимальный период срока аренды и другие ограничения. Всё это уменьшает ценность земельного актива. Как только эти регуляторные ограничения будут сняты, сформируется новый рынок. Причём этот рынок станет и внешним – на нем будут представлены не только украинские предприятия, но и также иностранцы. Из этого понятно, что спрос на сельскохозяйственную землю будет расти, ценность актива тоже возрастёт, а ведь это плюс для владельцев паёв.
Недостатки.
1. Проблемы с кадастром и его недостаточная наполненность. На данный момент, земельный кадастр (можно сказать, “паспорт” участка земли, в нём указано месторасположение, назначение, собственник, оценочная стоимость) по данным Госгеокадастра, на земли сельхоз назначения создан на 10-15%, а работа ведётся уже несколько лет. Без кадастра, никакой уважающий себя собственник, землю покупать не будет.
2. Нет чётких правил. О необходимости чётких правил говорят ещё с введения моратория. Вначале его связывали с необходимостью принятия Земельного Кодекса. Затем – принятием законов о Государственном земельном кадастре, о рынке земли, об обороте земли сельскохозяйственного назначения. Около 20 лет действует мораторий на продажу земли, однако ситуация повторяется, законодательство и кадастр не готовы.
3. Некоторые участки имеют двух и более владельцев, в том числе земли сельхоз назначения, которые из-за правовой неразберихи получили двойные акты собственности (в разные годы выдавались разными структурами, которые потом ликвидировались, а бумаги оставались действительными).
Президент Украаналитцентра Александр Охрименко утверждает “Эту проблему не могут решить даже суды, так как обе стороны имеют равные легитимные права”. В Госгеокадастре заверили, что об этой проблеме знают, но решать её нужно в каждом случае индивидуально.
Помощник юриста ЮА “Правосознание”
Роман Скрыльник